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Direito de superfície

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O direito de superfície pode-se definir como direito real temporal que compreende a faculdade de construir sobre o solo, sobre o voo ou no subsuelo de outro, com direito a se apropriar indefinidamente do que tem sido construído em prazo. Por tanto, o direito de construir não é só isso, senão que também implica a potencialidad de fazer própria a obra edificada. Em virtude do direito de superfície o proprietário do solo, ou dominus soli, constitui sobre este um direito real a favor de um terceiro, que adquire desse modo uma parte do ius aedificandi que lhe faculta a levantar e manter construções sobre a mesma, ou por embaixo dela. O Codice Civile italiano de 1.942, em seu artigo 952, regula o direito real de superfície desde dois planos; por um lado o de considerar-lhe direito real de construir e pelo outro o da propriedade superficiaria.

É preciso pois distinguir entre a propriedade superficiaria, isto é, a propriedade de uma edificación, e o direito de superfície, que é o direito a ter e desfrutar dita propriedade em terreno alheio. Nesse contexto jurídico não cabe dúvida que o direito de superfície constitui propriamente uma derogación do direito de accesión, pois por ele coexisten sobre o mesmo corpo do bem, os direitos do dominus soli ou dono do solo, e do superficiario, titular do ius aedificandi, em estado puro -exteriorizado como direito de superfície- e proprietário do que se edifique no futuro.

Conteúdo

Natureza jurídica

O direito de superfície adquire uma força monopolística que exterioriza uma natureza jurídica asimilable à do domínio, pois permite a seu titular outorgar a escritura notarial de declaração de obra nova, que é o título dominical das fincas novas apropriadas por direito de accesión, e inscrever no Registo da propriedade, para servir da protecção jurídica das presunções registrales.

Utilidade do direito de superfície

Para eludir a necessidade de dividir uma parcela, na que empreender-se-á um desenvolvimento imobiliário por fases, o dono da parcela pode formalizar a escritura de declaração de obra nova da primeira fase, e constituir um direito de superfície comprensivo de toda a edificabilidad não consumida na primeira fase, para ser depois racionada progressivamente na segunda e sucessivas fases projectadas.

Regulação em Espanha

Substantivamente regulam-no os arts. 40 e 41 do R.D.Lgvo. 2/2008, de 20 de junho, Texto Refundido da Lei de Solo de 2.008 (TRLS-2008). Adjetivamente, o relativo a sua inscrição registral contempla-se no art. 16 do Regulamento Hipotecario, aprovado por Decreto de 14 de fevereiro de 1.947. É requisito constitutivo formal a referida inscrição no Registo da propriedade sem a qual o direito de superfície será inexistente.

Temporalidad e extinção

Temos expressado dantes que o direito de superfície é um direito real temporal e por isso, e por outros motivos, pode achar a extinção nas seguintes causas: - Por transcurso do prazo pactuado e inscrito. - Por resolução bilateral voluntária do título constitutivo. - Por abandono ou renúncia do superficiario. - Por outras causas (consolidação ou confusão subjetiva, mútuo disenso, expropiación forçada, etc.). Em caso de extinção da propriedade superficiaria pode solucionar-se seguindo o princípio da liberdade de contratar. Não obstante, em caso de não se ter previsto contractualmente, e tendo em conta o carácter supletorio das normas respecto da vontade das partes, dever-se-á seguir o disposto para o caso da resolução do contrato por imposibilidad da prestação, parcial ou total, sem culpa ou com culpa de alguma das partes; segundo corresponda. Produzida a extinção do direito de superfície o direito de accesión recupera toda seu virtualidad e todo o ius aedificandi da propriedade do solo ficará unificado no titular do solo.

Referências

Bibliografía

Enlaces externos

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