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Direito real

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O direito real é uma relação jurídica imediata entre uma pessoa e uma coisa. A figura prove do Direito romano ius in re ou direito sobre a coisa (ver Direito de coisas). É um termo que se utiliza em contraposição aos direitos pessoais ou de crédito.

Conteúdo

Concepções

Há vários e possíveis conceitos:

Uma concepção da teoria ecléctica dos direitos reais é: "Direito Real, é o que concede a seu titular um poder imediato e directo sobre uma coisa, que pode ser ejercitado e facto valer em frente a todos".

A concepção obligacionista ou personalista e as concepções unitárias consideram que do direito real deriva um dever de abstenção ou obrigação pasiva que se impõe a todo mundo (erga omnes). Assinalou-se que esta tese não parece aceitável, dado que existem inumeráveis casos nos que não há tal invasão e a actividade do titular se desenvolve pacificamente. O direito real não poderia ser só uma faculdade ou poder de exclusão, já que levaria a concluir que o direito de propriedade sobre uma coisa mueble não nasceria até que um terceiro a hurta ou rouba.

Uma concepção intermediária estabelece dois elementos do direito real:

Outra concepção assinala que são direitos reais aqueles direitos subjetivos que atribuem a seu titular um poder imediato sobre uma coisa, e são ejercitable em frente a terceiros.

Uma última concepção mais singela, seria, o direito das pessoas sobre as coisas.

Características

Os direitos reais diferenciam-se dos direitos obligacionales:

O ius ad rem

O ius ad rem historicamente foi um direito que, sem chegar a atribuir um poder imediato sobre a coisa, também não deixavam reduzidos a meros efeitos obligacionales os actos realizados. Originou-se no Direito romano e aplicava-se naqueles casos em que se tendo adquirido uma coisa, ainda não tinha sido entregada.

Na actualidade entende-se que é aquela titularidad que se atribui a um sujeito em virtude de uma lei, um contrato, um testamento, uma resolução judicial, para obter a posse ou utilidade económica de uma coisa determinada que ainda não tem. Os supostos mais comuns são: a anotação preventiva e a dupla venda.

O ius ad rem é maioritariamente recusado pela doutrina jurídica espanhola.

Direitos reais in faciendo

Os direitos reais in faciendo . É o vínculo jurídico entre duas pessoas; são aqueles que conferem a seu titular o direito a obter do sujeito pasivo uma determinada conduta ou prestação.

Com respeito a sua natureza jurídica, afirmou-se que são autênticos direitos reais, pois o conteúdo obligacional não tem autonomia própria, senão que existe como consequência do mesmo direito real. No entanto, o ponto é discutido e há quem consideram que se trata de direitos pessoais

Mencionam-se como supostos de direitos reais infaciendo : às servidões positivas, aos censos e, modernamente, ao aprovechamiento urbanístico inscrito no Registo da propriedade separado do solo, que pode inclusive ser objecto de hipoteca .


por direitos reais in faciendo entendem-se aqueles em que os terceiros se encontram obrigados não só a tolerar, senão a um fazer a favor do titular do direito.

Em um princípio, parecesse uma noção absurda, pois implicaria que em um direito real existisse um sujeito pasivo determinado e ampliar-se-ia sua obrigação não só a um simples tolerar senão, inclusive, a um fazer, o que implicaria uma acção por parte do mesmo.

Não obstante, opinamos que o conceito de direitos reais in faciendo é plenamente aplicável em nosso direito, ao menos no caso do direito real de servidão voluntária, pois o dono do predio servente pudesse, hipoteticamente, estar obrigado a um fazer, se a isso se obrigasse no negócio constitutivo ((v. gr. arranjar e manter um bom estado as condições do caminho estabelecido))

Obrigações propter rem

As obrigações propter rem são aquelas em que o obrigado não está determinado senão por sua relação com a coisa.

São considerados uma subespecie da categoria ob rem, isto é, aquele direito ou obrigação que tem sua origem em uma coisa determinada, que se goza ou que está gravado com ele enquanto se é titular de dita coisa e precisamente pelo ser.

Como exemplo de titularidad ob rem pode-se mencionar à propriedade horizontal e como obrigação propter rem a de contribuir às despesas comuns.

Classificações dos direitos reais

Doutrina italiana

Doutrina alemã

Doutrina espanhola

Regulação por países

Argentina

Os direitos reais estão regulados no Livro Terceiro do Código Civil da República Argentina de 1869 redigido por Dalmacio Vélez Sársfield, com as modificações apropriadas da 17.711 de 1968 . O autor reproduz o método de Mackeldey, como o especifica na nota inicial ao livro terceiro, dizendo "ao tratar das coisas e da posse dantes que dos direitos reais, seguimos a opinião e o método de Mackeldey, porque as coisas e a posse são os elementos dos direitos reais". Na codificação de Vélez aplica-se o sistema de números clausus, que tem tido agregados, sendo o mais recente o direito real de superfície florestal. Os direitos Reais em argentina são:

O domínio é o direito real de maior conteúdo; nele a vontade do titular é decisiva respecto do destino da coisa e, portanto, enquanto não lho impeça a lei ou os direitos de um terceiro, pode exclusiva e perpetuamente, gozar e dispor da coisa como queira. O condominio é o direito real de copropiedad de dois ou mais pessoas sobre uma coisa própria, por uma parte indivisa.

O usufructo é o direito de usar e gozar, mas não dispor a coisa, inclusive seu uso é menos amplo que o do dono, já que deve sujeitar ao destino determinado por este último. É essencialmente temporario e intransmisible.

O uso, ao igual que o usufructo, é o direito de usar e gozar de uma coisa, mas não em sua totalidade, senão só assim que lhe seja preciso para satisfazer necessidades pessoais e as de sua família.

A habitação não é mais que o direito de uso quando recae sobre uma casa, dando a utilidade de morar nela.

O direito real de servidão dá unicamente o direito a uma determinada, concreta ou específica utilidade sobre um inmueble alheio.

Hipoteca-a é o direito real em virtude do qual, em garantia de um crédito, um inmueble que fica em poder do constituinte é gravado em uma soma de dinheiro. Prenda-a é o direito real em virtude do qual, em garantia de um crédito, uma coisa mueble que é entregue ao credor fica gravada em uma soma de dinheiro.

A anticresis é o direito real em virtude do qual, em garantia e pagamento de um crédito determinado em dinheiro, um inmueble é entregue ao credor para que perceba seus frutos e os impute a dito pagamento.

O direito de propriedade horizontal é o direito real de uso, goze e disposição jurídica sobre uma coisa própria consistente em uma unidade funcional, de um inmueble edificado, que está integrada por uma parte privativa, que é uma fracção do edifício, e por uma quota parte indivisa sobre o terreno e sobre todas as partes ou coisas comuns do edifício.

Superfície Florestal, é o direito real de forestar sobre inmueble alheio e fazer próprio o plantado ou de adquirir a forestación já existente separada de sua localização.

Chile

O Código Civil de Chile inclina-se pela doutrina do numerus clausus quanto à enumeración dos diferentes direitos reais, sendo tais, em consequência, aqueles que a lei estabelece. Isto é, só a lei pode criar direitos reais.

O artigo 577, inciso 1º, define o direito como aquele "que temos sobre uma coisa sem com respeito a determinada pessoa". O inciso 2° do mesmo artigo lista-os:

No artigo 579 assinala que o censo é um direito pessoal assim que pode se dirigir contra o censuario, ainda que não esteja em posse da finca acensuada, e direito real assim que se persiga esta.

Tratando das concessões do domínio público mineiro ou das águas (artigos 2º do Código de Minería e 6º do Código de Águas), a legislação chilena também fala de direitos reais, ainda que nestes casos se trata tecnicamente de concessões.

Espanha

Em Espanha aparte da propriedade ou domínio, são também direitos reais: o usufructo, uso, habitação, enfiteusis, hipoteca, censo, servidões, entre outros, pois não existe limite à existência de direitos reais.

O problema não é de numerus clausus senão que os direitos precisam encher os requisitos de fundo e forma que impõe a especial natureza dos mesmos, para ser considerados direitos reais.

O titular de um direito real goza do uso de determinadas acções sumarias para a derensa em frente a quem inquiete-o no goze natural do direito.

  1. Domínio: acção reivindicatoria.
  2. A posse: não inscribible.
  3. Os direitos de usufructo, uso e habitação: inmediatez.
  4. As servidões: acção confesoria.
  5. Censos, ainda que regulados no Livro IV do Código Civil, são direitos reais.
  6. Direito de superfície: Lei do solo.
  7. Prenda-a e hipoteca-a: acção directa.
  8. A anticresis: controvertida, se é direito real segundo a Direcção Geral do Registo e do Notariado espanhol.
  9. O direito de retracto: mista se anota-se.
  10. Direito de tanteo: a doutrina e a jurisprudencia é favorável.
  11. A opção: Se sempre que não se trate um compromisso pessoal ou promessa de venda.

Regime dos bens e dos direitos reais no Direito Internacional privado:

I. Doutrina geral. Deviam reger pela lei do lugar de tais bens.

II. Direito espanhol.

A. Norma específica: Art. 10.

1. A posse, a propriedade e os demais direitos sobre bens inmuebles, bem como sua publicidade, reger-se-ão pela lei do lugar onde se achem. A mesma lei será aplicável aos bens muebles.

B. Mas este princípio não se tem de aplicar a:

1. A capacidade das pessoas, a reger por sua Lei pessoal.

2. A forma intrínseca dos actos jurídicos relativos a muebles ou inmuebles, que reger-se-á pela a lei do lugar de celebração.

3. Os contratos relativos a muebles ou inmuebles que estarão submetidos à lei aplicável às obrigações convencionais.

4. Os demais títulos que engendrem obrigações.

México

Os direitos reais reconhecidos em México classificam-se de duas formas a primeira denominada de goze em onde encontramos: propriedade, uso, usufructo, habitação, servidão; a segunda denomina-se de garantia: prenda, hipoteca. Encontramos também a condição resolutoria da venda, o pacto de reserva, o direito de retenção, a propriedade intelectual e a propriedade industrial.

El Salvador

Segundo a Legislação Salvadoreña entendem-se por Direitos reais a:

Regulado no art. 567 do Código Civil Os Direitos reais são aqueles que se têm sobre uma coisa sem referência a determinada pessoa e todos são transmisibles a excepção do direito de uso ou habitação, já que conquanto é verdadeiro está dentro dos direitos reais, mas é personalísimo e portanto se extingue com a morte do titular.

Guatemala

Na legislação guatemalteca os direitos reais, estão incluídos no Livro II do Código Civil, também conhecido como Decreto Lei 106. Este livro se nomina como: Dos bens da propriedade e demais direitos reais.

Enumeración dos direitos reais, seguida no Código Civil de Guatemala

A. Propriedade, como o direito real por excelencia, que outorga um poder amplo e imediato (de goze, disposição e perseguição) sobre a coisa. B. Posse, que não implica a mera tenencia temporária da coisa, senão o ânimo de se aproveitar desta, se tenha ou não título sobre a mesma. C. Usucapión, entendida como a prescripción adquisitiva, que se baseia necessariamente na prévia posse para que pelo transcurso do tempo se transforme em propriedade. D. Accesión, que devém em complemento da propriedade assim que os frutos naturais e civis que a coisa produz, pertencem ao proprietário. E. Usufructo, Uso e Habitação, que respectivamente, em razão do aprovechamiento dos frutos e do goze da coisa, produzem com respeito ao titular desses direitos uma relação imediata e directa sobre daquela. F. Servidões, que criam uma relação directa de dependência entre duas ou mais inmuebles, ou parte destes, a favor e em benefício de outro ou outros inmuebles. G. Hipoteca e prenda, a primeira que recae sobre bens inmuebles e a segunda sobre bens muebles, para garantir a obrigação com preferência a qualquer credor, anterior ou posterior no tempo que não tivesse inscrito similar direito antecipadamente.

Veja-se também

Bibliografía consultable

a. México:

b. Espanha:

c. Porto Rico:

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